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Aluguel de baixa renda: lições aprendidas na marra

Photo by Taylor Wilcox – Unplash

Comentei em um post sobre o uso de imóveis para a aposentadoria que resolvi me aventurar nos alugueis de baixa renda no Brasil depois de uma experiência bem sucedida na Espanha e o resultado da experiência brasileira foi um caos!

Comprei um terreno de com quatro casas prontas por um preço muito bom, como se a construção tivesse saído grátis. Depois disso aconteceu uma sucessão de desastres. O empreiteiro que começou a obra sumiu quando viu que não ia conseguir honrar o orçamento, o empreiteiro seguinte cobrou 2x o que o anterior queria para terminar a obra, nenhuma imobiliária quis trabalhar o aluguel de imóveis de baixa renda e os inquilinos que apareceram não tinham comprovação de renda e nem fiadores. Gastamos o dobro do que tínhamos planejado e demoramos quase 6 meses a mais para alugar os imóveis. Um show de horrores que detonou nossa rentabilidade mas serviu para ensinar lições valiosas sobre a realidade brasileira.

O Brasil não é para amadores

Na Espanha estávamos acostumados a alugar para jovens recém formados que dividiam o apartamento. Eles ganham em média 1200 euros e dividem um aluguel de 500. Ou seja, comprometem cerca de 20% da renda com o aluguel e não tem mais nenhuma despesa significativa. Aqui nos deparamos inquilinos sendo famílias com renda total de 1200 reais, um filho pequeno e uma despesa de aluguel de 400 reais e os custos de um filho! O comprometimento de renda com o aluguel é de 30% e as contas fecham muito apertadas.

Outra diferença é que o inquilino tem escolaridade baixa e a perspectiva dele ir tendo progressão na carreira e melhora salarial é muito mais difícil. A seleção do inquilino é muito mais difícil e não são raros problemas com álcool, violência familiar, dívida ou até drogas. Se na Espanha aceitamos 1 a cada 4 propostas de aluguel, aqui temos que filtrar 1 de cada 10! Não tem como fazer um formulário de perguntas, tem mesmo que olhar no olho, perguntar da vida, da família, reparar no português falado, na comunidades que frequenta e usar a intuição. Acabamos privilegiando jovens migrantes que frequentam alguma igreja e mostraram vínculo familiar forte com mães, pais ou irmãos mesmo que distantes. Eu mesma sendo uma migrante sei que ninguém larga a família em algum canto do Brasil pra ir trabalhar em outro e tocar a vida na flauta. Se alguém decide por esse sacrifício pessoal a pessoa está minimamente motivada a melhorar sua situação.

Arranjos não convencionais – mi amigo es tu amigo

Nenhuma, mas nenhuma imobiliária local topou ajudar a gente a buscar inquilinos. Nem a pequena do bairro, o que foi um desespero pois moramos há quase 1000 km de distância de onde compramos esse terreno. Nossa estratégia para achar inquilinos foi a seguinte:

-Placas com anuncio na porta do imóvel
-Placas com anuncio ao lado da industria perto do imóvel
-Placas com anunico ao lado do ponto de ônibus na avenida dessa indústria
-Uma vez que fechamos o 1º inquilino oferecemos 200 reais para cada outro inquilino que ele trouxesse e nós aprovássemos

Essa última estratégia foi um ato de desespero que se mostrou a melhor solução possível! Sem nos dar conta, nós conseguimos alinhar os nosso interesses com os do inquilino inicial. Ele tem uma esposa e um bebê recém nascido. Tudo o que ele não quer é sair pra trabalhar e ter receio de deixar a família com vizinhos estranhos. Ou seja, ele selecionou os inquilinos (seus vizinhos) de forma que ele se sentisse seguro em deixar seu bebê com eles por perto!! Um dos inquilinos é seu primo e os outros pessoas que claramente parecem de boa índole e tranquilas. Ele disse que muita, mas muita gente foi visitar o imóvel, mas ele só escolheu os que ele se sentiu seguro em ter perto da família. Com isso conseguimos criar uma pequena comunidade de boas pessoas com interesses parecidos.

Resolvendo o problema do fiador

As imobiliárias só aceitavam trabalhar o aluguel caso as pessoas tivessem um fiador, mas as pessoas que vêm de outros estados não conhecem ninguém com imóvel na cidade para serem seus fiadores. Eu mesma senti isso na pele quando saí lá do interior do Brasil para a cidade grande! Tive que desistir de vários imóveis que não aceitavam minha mãe como fiadora sendo de outro estado.

Decidimos alugar sem o fiador tradicional, aquele com imóvel próprio na cidade, mas pedimos um aval de alguém com emprego fixo. Com isso essas pessoas também teriam uma obrigação financeira no contrato mas sem garantias patrimoniais. Sinceramente acho que as chances de executarmos esses avalistas baixa, mas poderíamos negativar seus nomes nos bureaus de crédito e isso seria um jeito deles importunarem os inquilinos a pagar.

Esse é um princípio do micro crédito que aprendemos no livro O Banqueiro dos Pobres: Quando você coloca a reputação da pessoa como colateral do empréstimo, a chance dela lhe pagar é mais alta. É muito feio alguém negativar o nome do sogro ou do pastor por não pagar o aluguel, então os laços sociais da pessoa servem para proteger o credor.

Como estamos agora

As três casinhas mais baratas estão finalmente alugadas e sem problemas de inadimplencia ou convivencia entre vizinhos por enquanto. Estamos alugando a casa maior e estamos esbarrando no comprometimento de renda para finalizar esse aluguel. Talvez tenhamos que flexibilizar a renda mínima considerando rendimento de trabalho autônomo.

A lição final é que lidar com a baixa renda requer bastante flexibilidade e criatividade. Existe muita gente de boa índole mas selecioná-las requer um nível de trabalho condizente com a rentabilidade! Não dá para ignorar a situação de vidas das pessoas e fazer exigências irreais como as imobiliárias estavam fazendo.

Minha dica para quem quiser se aventurar nesse nicho é estudar sobre micro crédito e usar o bom senso!!

Alguém teve alguma experiência não convencional de aluguel para compartilhar?

Muquirana

7 Comentários

  • ABM

    Parabéns pela perseverança e criatividade para solucionar os problemas com os quais você se deparou. Acho que o custo de formalização – institucionalização no Brasil é desproporcional à condição socioeconômica média da população. E as pessoas de baixa renda são penalizadas ainda mais por esse alto custo. Talvez a tecnologia ajude a reduzir esses custos no futuro. Uns amigos meus constroem casas populares para vender, mas a operação toda só dá certo porque eles vão bem além na relação com os clientes para que tudo se viabilize. No caso, há todo um trabalho educativo com os compradores para que eles compreendam o financiamento, os riscos, as vantagens. Além de terem que flexibilizar o recebimento do pagamento, com a inclusão de terrenos e motos, por exemplo, para abater no valor da entrada. Minha família teve um ramo de negócio em que contratavamos muitos funcionários de baixa renda. Eu me sinto bem confortável em negociar com essas pessoas, avaliar a capacidade de crédito etc. Mas para trabalhar com imóveis menos convencionais, eu cheguei a conclusão de que seria necessário ter um papel bem mais ativo e estar perto, o que não é possível no meu atual momento. Se vc tem paciência para lidar com as situações, a rentabilidade realmente é bem acima dos imóveis convencionais.

    • sempresabado

      Olá ABM! Para tocar esses imoveis nao convencionais voce precisa pelo menos dedicar um tempo e estar perto para colocar o negocio de pé e selecionar as pessoas. Passada essa fase inicial mais critica acho que uma pessoa de confiança local é suficiente para tocar o dia a dia. Nós erramos ao achar que essa dedicaçao inicial no Brasil seria tao breve quanto foi na Espanha. Aqui o certo teria sido um ou dois meses inteiros para acompanhar o fim da obra e o aluguel. A burocracia com as concessionarias de agua e luz tambem sao relevantes e quase tudo tem que ser feito pessoalmente. Um abraço!

  • Rafael

    Olá SS

    Onde moro tenho um amigo que tem 6 kitnetes e tira uma renda dali, porém tem algumas dores de cabeça também, uma delas é que é um local de comunidade e vive um certo receio de um dia o “dono da área” resolver fazer alguma coisa.. Ou seja tem que estudar a área tbm, hj com crescimento de lugares onde existe tráfico de drogas eu fico meio receoso, vc encontra ótimos preços de terrenos mas não tem segurança como em outros locais..
    Mas tenho muita vontade de ter algo no futuro e costumo pesquisar e observar lugares assim, já vi algumas vilas, tenho uma tia que mora em um lugar bem legal onde o dono fez 12 casas, 6 de um lado e 6 de outro.. Num lugar razoável.. Mas ele fez casas bonitas, não são grandes mas são casas de um padrão legal..
    Cada uma alugou por 1500,00
    São 18.000,00 por mês. Fico fazendo contas e simulações.. Ele recebe ( se não envolver imobiliária ) 216.000,00 por ano..
    Acredito que mesmo com a aquisição do terreno ele tenha gasto no máximo na faixa de 1,2mi – 1,5mi
    Ou seja ele terá um retorno enorme no decorrer dos anos ( claro que existem gastos de manutenção ).
    Então acho que se conseguir comprar um terreno que consiga fazer várias casinhas deva ser um ótimo investimento pro resto da vida..

    • sempresabado

      Olá Rafael! antes de tudo desculpa pela demora, foi o carnaval!

      -Esse problema do “dono da área” é bem complicado mesmo. Desistimos de comprar na cidade onde vivemos e fomos para uma cidade menor justamente por isso. Aqui tem muita zona de comunidade e lugares que nao tinhamos coragem de ir ver o terreno, muito menos cobrar um inquilino inadimplente. Na cidade onde nasci nao há zonas de favela, apenas bairros simples com casas simples. Como o terreno é amplo e a migraçao baixa as pessoas nao se adensaram em comunidades. Eu acho que fugir das cidades grandes e ir para as menores resolve esse problema.

      -Sobre a área da sua tia. Ó, fiz umas contas por alto. Se o cara gastou 1.5m no terreno e construiu 12 casas de 70 metros a uns 2000 reais o metro ele gastou no total 3.180.000. Ele tira bruto esses 216.000 dá uma rentabilidade baixa na minha opiniao, 6.8%. isso sem contar vacancia, imposto, etc. Nesse post aqui http://www.sempresabado.com/a-regra-dos-4-para-imoveis/ eu mostro como a rentabilidade é comida por varias coisas.
      Eu gosto de colocar uma rentabilidade bruta minima de 1% ao mês. No caso desse terreno com renda de 216.000 o ideal é ter gasto 1.800.000. Comprar o material em lojas de demoliçao economiza bastante dinheiro. Eu paguei 70 reais em portas novinhas na loja de demoliçao que eram vendidas a 350 nas lojas de material de construçao. O mesmo com louças, revestimentos, etc. Fora as bancadas de granito que paguei 100 na loja de demoliçao já com a pia e se fosse fazer na marmoraria seria inviavel. Enfim, nesse quesito acho que tem que ser criativo porque o capital que voce aloca faz muita diferença na rentabilidade.

      De resto concordo com você, o aluguel é um jeito ótimo de ter um investimento para toda a vida! Dá uma olhada nos outros posts que temos sobre imoveis.

      Um abraço!
      Muquirana

  • Érika

    Nesse ponto discordo, é muito difícil vc conseguir 1% de imóvel residencial. Tinha um imóvel misto em cidade pequena e vendi, só dor de cabeça. Tenho uma casa em uma capital e quero vender também, rende menos de 0,7% ao mês. Acho que imóvel não compensa!

  • sempresabado

    Oi Erika! Pra conseguir 1% em um imóvel residencial é difícil pra caramba. Acho que precisa de 2 coisas i) comprar muito bem, o vendedor tem que estar com a corda no pescoço e ii) estar num nicho que seu inquilino não compete com você, ou seja aluguel de baixa renda. Claro que esse aluguel de baixa renda traz mais riscos e mais trabalho com o retorno maior. Tento controlar isso fazendo a reforma “a prova de inquilinos” e tendo processos de seleção de pessoas que venho melhorando com o tempo. Ou seja, passo muito tempo fritando a cabeça pensando nessas coisas e melhorado os processos. É uma renda longe de ser passiva, mas é pq gosto muito dessa trabalheira toda.

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