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Aluguel por temporada: dicas de quem entende

Uma leitora meu pediu um post sobre aluguel de temporada ano passado. Demorei muito para conseguir fazer o post, mas um amigo que gerencia vários hostels pelo mundo foi muito gentil em ajudar!

Ele me respondeu uma entrevista por e-mail e organizei em tópicos para facilitar a leitura. Ele é sócio de uma cadeia de hostels chamada No Limit Hostels que tem várias propriedades para aluguel de temporada pelo mundo, muitas no modelo alugar para alugar, no qual você aluga um imóvel, faz modificações e o aluga por temporada.

Sem mais demora, seguem as dicas do Stefano Morneghini.

O dilema precificação x ocupação

Existe uma relação direta entre preço das diárias e ocupação. Se você derrubar o preço das suas diárias vai ter uma ocupação alta no seu imóvel, mas não necessariamente isso vai se converter em lucro dependendo dos seus custos. Ou seja, ocupação alta não é sinônimo de lucro e nem ocupação baixa é sinônimo de prejuízo! Para se ter uma estimativa de qual seria sua rentabilidade em um aluguel de temporada o primeiro passo é ter uma boa estimativa da ocupação para o seu imóvel.

Prever a ocupação não necessariamente é fácil, pois como acabamos de mencionar ela é muito ligada ao preço. Se você exagerar no preço, pode acabar com um imóvel subocupado mesmo no carnaval. Sites como booking.com ou até mesmo algumas prefeituras têm relatórios sobre ocupação que podem ser comprados para ajudar a guiar a precificação. É extremamente importante conhecer todos os eventos que movimentam a região, não só feriados, mas também convenções ou feiras, pois eles são momentos de demanda garantida na cidade que você pode converter em ocupação.

Fazer comparações com os competidores diretos também ajuda a balizar seu preço. Veja o quanto os seus concorrentes estão cobrando e ajuste seu preço baseado na sua localização e qualidade do seu imóvel. Por fim, usar métodos de precificação dinâmica também são uma solução para o problema da precificação. Existem softwares de Administração de Receitas que podem ser comprados para esse fim, mas caso queiram evitar o custo, usar o precificador dinâmico do AirBnB pode ser uma alternativa mais barata.

Divulgação do seu imóvel

As principais plataformas para divulgar seu imóvel são o AirBnB, Wimdu, HomeAway, AlugueTemporada e Booking.com (que recentemente começou a receber anunciantes individuais). Procure também plataformas voltadas a públicos específicos que podem se interessar pelo seu imóvel. Por exemplo, se os chineses forem seu público, procure sites onde eles fazem suas buscas de viagens, como o ctrip. O mesmo com a comunidade LGBT, pet owners, famílias com filhos, etc.

Um ponto extremamente importante é garantir que todas as plataformas que você use para reservar seu site estejam linkadas 24 horas por dia, 7 dias por semana, para evitar que o mesmo quarto seja vendido duas vezes. Para isso você pode usar um channel management ou a opção de compartilhar calendário que algumas plataformas oferecem.  

Vale a pena investir em ter seu próprio site e divulgar nas redes sociais. Um site próprio não é caro! Muitas vezes um hóspede que já ficou no seu imóvel quer voltar ou lhe recomenda para alguém e é natural que procurem sua página como referência. Caso você consiga fazer a conversão dessa venda no seu site, acabará economizando as comissões cobradas pelas plataformas anunciantes.

Mantendo seus hóspedes felizes

O principal para manter seus hóspedes felizes é ter quartos bem mobiliados, camas confortáveis (não economize na cama!) e um ambiente limpo. A cordialidade dos funcionários também conta, assim como pequenos confortos como shampoo e condicionador, wi-fi grátis, café ou chá e uma máquina de lavar roupas disponível. Alguns proprietários vão além e proporcionam um pacote de boas vindas com frutas, vinhos ou chocolates.

O entorno da sua propriedade também conta e a proximidade das atrações turísticas, transporte público e estacionamentos (caso não haja um no próprio imóvel).

Lidando com problemas

O ideal é evitar problemas em primeiro lugar! Faça cópias dos documentos dos hóspedes, peça um pequeno depósito como caução para cobrir danos potenciais e faça um pequeno briefing explicando as regras da casa. Caso tenha regras escritas, não as faça muito longas pois muita gente não vai ler. Uma boa ideia seria ter regras escritas de forma simples e resumida no formulário do check in para as pessoas assinarem dando ciência. Algumas plataformas como o AirBnB permitem que você exclua alguns tipos de hóspedes, como pessoas sem documentos validados por eles.

Os problemas invariavelmente acontecerão, mas na maioria dos casos são relativamente simples de lidar!

Pets: aceitar ou não, eis a questão

Aceitar animais ajuda a aumentar sua ocupação, mas lembre-se que pode sempre haver hóspedes alérgicos a pelos e eles não são fáceis de se tirar dos quartos mesmo após a limpeza. Outros podem ter medo ou restrições a animais por perto. Algumas pousadas se especializaram em atender a donos de animais e acharam um grande nicho, pois poucos lugares são verdadeiramente pet friendly.

Custos e Rentabilidade

Um dos maiores erros a ser evitados e um grande assassino de rentabilidade é o estouro do orçamento na reforma do imóvel. Isso vai afetar diretamente seu retorno sobre o investimento e deve ser monitorado e evitado. Caso você decida por um imóvel que não precisa de reforma, fique atento ao custo de manutenção da propriedade, pois ele pode se tornar um custo não desprezível.

Os principais custos na estrutura de aluguel de temporada são os funcionários e o próprio imóvel (hipoteca, impostos, aluguel). Há uma regra de bolso para o modelo alugar para alugar, no qual você aluga um imóvel e o adapta para o aluguel de temporada em uma grande cidade. Neste modelo os custos são 25% aluguel do imóvel, 25% em conta de água, luz, gás e outros impostos, 25% funcionários e sobre 25% para o lucro.

Por fim não deixe de estudar e se informar sobre o tema. Há diversos guias, videos e cursos online sobre aluguel de temporada. Boa sorte!

6 Comentários

  • ABM

    Que ótimas informações! Muito bom post! Um mapa da mina para quem está começando. Dá para pinçar muitas dicas importantes e realizar um bom diagnóstico se vale a pena ou não investir neste negócio. Vou preparar um roteiro e realizar uma boa coleta de informações para subsidiar a análise. Acho que as consideraçõe sobre precificação das diárias são muito interessantes, pois nao gostaria de depender de uma taxa de ocupação muito alta. Principalmente porque não quero que se converta em um compromisso para o ano todo. Um dos fatores de viabilidade para mim é conseguir oferecer uma hospedagem com um padrão um pouco acima da média da região em termos de conforto e assim obter hóspedes mais diferenciados. Nao quero alugar a casa para grupos grandes que buscam hospedagem barata e menos conforto. Tenho a possibilidade de construir com um custo abaixo do mercado e dessa forma eu espero que essa fator possa ajudar a viabilizar a empreitada. Pelo rateio de custos que ele apresenta ate me animou com uma lucratividade acima do que eu esperava.

    • sempresabado

      Olá ABM uma vez fiquei numa pousada em Sao Miguel dos Milagres (AL) e conversando com a dona ela me falou que um dos principais criterios pra ela ter escolhido aquela praia pra abrir a pousada dela foi o preco das diarias ser mais caro que a media do nordeste. Com isso ela podia ter uma pousada pequena (5 quartos) e mesmo assim se manter sem depender de uma ocupaçao alta. Achei interessante isso porque ela falou que estava saindo de SP pra lá justamente pra ter paz portanto nao queria ficar dependendo de ter que encher 20 quartos e lidar com um monte de gente no dia a dia. É bem parecido com o que voce esta falando e acho que faz sentido mesmo. Boa sorte com a empreitada! Abs Muquirana

    • sempresabado

      Oi EI! Uma vez eu falei com um cara que era um executivo muito top de um banco e ele me contou que tinha uma casa em Orlando com 8 quartos e que ele alugava no AirBnb. Falou que deixava uns 20% pros caras que administrava, pagava os impostos mas como comprou na baixa ainda dava uma rentabilidade muito boa. Ele disse que tinha feito um estudo do perfil dos visitantes da disney e descobriu que o maior % dos visitantes eram americanos, canadenses e alemaes que iam com varias familias juntas pra viagem e gostavam de casas chiques. Dai ele comprou essa casa gigante e tava alugando. Quem sabe na proxima recessao americana a gente nao consegue comprar uma! 🙂 Abs

    • sempresabado

      Ola Fernando, obrigada pelo comentario. Gostamos muito do seu blog. Vou pedir a Elsa pra te colocar no blogroll. ela que o instalou aqui e é a “chefa” desse topico. Abraço!

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