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Como economizar na reforma de um imóvel

Photo by Milivoj Kuhar on Unsplash

Pedi a um engenheiro um guia para quem quer economizar na reforma de um imóvel. Seja ele para residência própria ou um investimento imobiliário, todas as dicas se aplicam. Estamos assumindo que você vai contratar alguém para fazer sua obra, pois se você for um mestre de obras já vai economizar muito fazendo com as próprias mãos!

Quem investe em imóveis sabe que os custos de aquisição e reforma são os principais fatores na determinação do retorno, então acertar nesses quesitos é mais de meio caminho andado para buscar retornos que levem à aposentadoria usando imóveis.

Dica #1 – Escolher bem quem vai executar sua obra

Esse parece um conselho besta, mas me custou muito dinheiro em uma obra na qual o empreiteiro do orçamento mais barato sumiu. Você não precisa escolher a pessoa mais cara, mas escolha alguém que saiba executar, seja confiável e financeiramente equilibrado. Pegar referências de obras executadas (estou falando obras e não pequenos reparos) é primordial para isso. O empreiteiro que sumiu foi recomendado pela minha mãe e fazia pequenos reparos para ela, mas ele não era capaz de tocar uma grande obra. Também fui muito ingênua de achar que aquele cara seria capaz de executar a obra por metade do preço dos outros dois orçamentos que eu tinha. Se um orçamento está muito mais barato que outros dois é provável que o empreiteiro precificou errado e entre tomar prejuízo ou sumir, há muitas chances dele jogar o chip do celular fora, mudar de número e sumir.

Dica #2 – Tenha um projeto

Isso não é um custo, mas sim um investimento e de fato economiza dinheiro. Um projeto bem detalhado é mais fácil de ser orçado e faz com que o empreiteiro tenha mais segurança em dar o preço para a obra. Quando ele está mais seguro ele acaba colocando menos gordura para alguma eventualidade e isso significa um orçamento mais barato para você.

Uma coisa é falar “assentar 50m de piso”. Outra coisa é “assentar 50m de porcelanato 1,20×1,20 com a paginação XYZ e junta seca” ou “assentar 50m de cerâmica 60×60 com juntas de 1mm”. O porcelanato pode custar 50% a mais na mão de obra! Se o empreiteiro tiver orçado o mais simples e você escolher o mais trabalhoso, vai chegar uma conta extra para você em algum momento.

Os detalhes também fazem com que os orçamentos dos diferentes empreiteiros que você está selecionando sejam comparáveis, já o empreiteiro 1 não tem que ficar chutando algo que não está explicadinho e pode chutar diferente do empreiteiro 2, fazendo com que um orçamento não seja comparável com o outro.

Dica #3 – Não banque o arquiteto se você não sabe o que está fazendo

Fuja da tentação de falar “já sei o que quero fazer e não preciso de projeto”. A não ser que você vá fazer uma planta com medidas e especificações, essa tentação pode acabar te custando na hora do empreiteiro orçar sua obra. Ele pode orçar errado sem as medidas especificadas e se ele fizer alguma bobagem financeiramente ruim para ele as chances do sumiço aumentam.

Além disso o arquiteto te ajuda a otimizar espaços (você pode ganhar um quarto ou depósito) e a fazer boas combinações de revestimentos para deixar seu imóvel bem bonito. Muitas vezes só de entrar em um imóvel já conseguimos ver se ele foi decorado por um profissional ou não.

Caso seu orçamento esteja muito apertado contrate o arquiteto ou até mesmo um “cadista” (profissional de auto cad) só para medir o ambiente e fazer o projeto executivo para o empreiteiro. Isso já aumenta muito suas chances de economizar na execução evitando dúvidas e gordura no orçamento. Agora, se você não tem recursos para pagar mil ou dois mil reais para fazer um projeto pense bem antes de alocar dinheiro em imóveis, um investimento ilíquido e que muitas vezes demanda bastante capital.

Dica #4 – Não escolha um arquiteto qualquer

Procure um arquiteto com indicações e experiência no ramo que você está focado. No aluguel sempre procuro arquitetos que trabalhem com imóveis para investidores, porque eles já pensam em revestimentos duráveis e baratos, já sabem onde os projetos dão problemas e sabem trabalhar com uma razão custo x benefício em mente. As vezes o arquiteto primo do seu amigo só trabalha com clientes de alta renda e é acostumado a pensar em imóveis para sair na Casa Vogue. Com certeza ele não é o mais indicado a te ajudar se você estiver reformando um imóvel para aluga-lo depois.

Dica #5 – Invista muito tempo detalhando e pensando sobre seu projeto

Parece óbvio, mas isso evita que você mude algo quando a obra já está acontecendo e gere retrabalho. Lembre-se que um mês a mais de obra é um mês a menos de aluguel recebido. Na nossa obra nós tínhamos orçado vasos sanitários com caixa acoplada, mas na hora de comprarmos vimos que os de descarga na parede são mais baratos e dão menos manutenção, mas boa parte da hidráulica já tinha sido feita e ia gerar muito retrabalho fazer as mudanças. Perdemos a oportunidade de economizar e de ter menos manutenção futura. Uma das coisas que mais atrasa obras são mudanças no projeto durante a execução.

Dica #6 – Fuja da marcenaria

A marcenaria representa um dos maiores custos de uma reforma e é uma das coisas que se desgasta mais rápido em uma casa. Se você quer economizar diga para seu arquiteto usar marcenaria estritamente no necessário. Armários de banheiro são caríssimos e perfeitamente substituíveis, assim como armários de cozinha e estantes. Ao optar por móveis ao invés de marcenaria você pode procurar opções usadas ou em outlets. Uma estante feita sob medida pode chegar a incríveis 10 mil reais!

Outra vantagem é que ao se mudar você leva tudo consigo, enquanto a marcenaria é feita sob medida e fixa no imóvel.

Dica #7 – Compre nos home centers

As grandes lojas como Leroy Merlin e C&C compram em grandes quantidades e conseguem oferecer bons descontos e condições de pagamento se você faz compras grandes de uma vez. Além disso marcas de luxo como as cerâmica Portobello e Eliane têm linhas especiais para os home centers com a mesma qualidade das lojas próprias, mas com preços que chegam a um terço dos valores de mostruário.

Dica #8 – Seja honesto com o arquiteto

Se você tem X para gastar, diga clara e explicitamente: tenho X para gastar com a obra. O que consigo fazer com isso? Parece outra dica idiota, mas muitas pessoas têm vergonha de serem francos com os arquitetos e deixam a imaginação deles correr solta. Essa imaginação pode gerar um projeto lindíssimo, mas inviável de ser executado que pode frustrar vocês dois.

Dica #9 – Procure lojas de materiais usados

Em alguns lugares essas lojas são chamadas de “lojas de demolição”. Não tenha preconceito. Mesmo caso você não queira colocar nada usado, há itens novinhos em folha que foram descartados por não caberem nas medidas especificadas. É possível encontrar bancadas de granito e mármore já com as pias por 100 reais. A marmoraria cortou a pedra e quando foi montar viu que não cabia. Ao invés de jogar fora e ficar com o prejuízo, eles revendem por uma fração do preço, já que as pedras não podem ser remendadas. Há louças, metais, portas, janelas, revestimentos, praticamente tudo! De onde vêm o material? Muitas vezes as lojas compram de apartamentos decorados que são desmontados, de empreiteiros que retiram itens usados descartados pelos clientes ou de gente que recebeu um apartamento novinho em folha da construtora, mas não gostou do vaso sanitário, das bancadas ou das portas e janelas e deu para o empreiteiro. Ou ele usa para montar suas próprias casinhas de aluguel ou leva para vender na loja de demolição.   

Dica #10 – Em imóveis de aluguel, invista em coisas para durar

Aquele pensamento tentador de gastar menos nos itens do imóvel de aluguel pode te custar muita dor de cabeça e manutenção futura. Assuma que seus inquilinos não terão nenhum cuidado com o seu imóvel e faça coisas a prova do Hulk! Piso frio de cerâmica ou porcelanato ou compensado imitando madeira? Piso frio sem dúvidas! Bancadas de pedra ou de compensado? Pedra! Vaso sanitário de caixa acoplada ou descarga embutida? Embutida! Uma criança pode resolver brincar com a tampa da caixa e quebra-la. Torneiras de plástico ou de metal? De metal, lembre-se do Hulk! Enfim, deu pra entender que a ideia é não ter que trocar metade dos materiais da casa cada vez que um inquilino sair.

Bem, essas são nossas dicas! Esquecemos de alguma? Alguém tem outras ideias para economizar na reforma?

Muquirana

4 Comentários

  • Gui Z.

    Eu nunca fiz projeto. Costumo fazer eu mesmo as coisas que quero mudar. Também compro nas lojas de segunda mão, vale muito a pena mesmo.

    • sempresabado

      Olá Gui, se vc tem experiência no assunto fazer por conta própria é o melhor jeito de economizar mesmo. Eu gosto muito das lojas de 2a mão! Bom, bonito e barato!

  • V.Mauro

    Para investir em imóveis para locação é importantíssimo saber mensurar o valor da reforma antes de comprar o imóvel. Para isso sempre recorro a bons profissionais para me ajudar nessa tarefa.

    Depois do negócio fechado, um bom arquiteto é fundamental para dar forma ao ativo.

    Invisto no projeto mesmo no meu nicho de locação: Locação para baixa renda.

    • sempresabado

      Olá V Mauro, parabéns por ter tão claro a importância de ser assessorado por profissionais do assunto. Antes de conversar com esse engenheiro não sabia que o projeto era tão importante para economizar.
      Abraço!

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