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Dicas para comprar imóveis em outro país

Photo by Maria Ziegler on Unsplash
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Uma das minhas estratégias para alcançar a independência financeira foi comprar imóveis na Europa entre 2014 e 2016, enquanto eu ainda morava e trabalhava no Brasil, e obter renda de alugueis destes imóveis. Com isso eu montei um patrimônio em moeda forte e consegui uma rentabilidade expressiva nos alugueis. Algumas pessoas me pediram dicas para comprar imóveis em outros países, então vou usar este post para compartilhar um pouco da minha experiência.

Gostaria de explicitar que não sou profissional do ramo imobiliário e não estou fazendo nenhuma sugestão de investimento. Vou apenas compartilhar a minha experiência. Comprar um imóvel em outro país é um investimento bem importante e tem implicações financeiras, cambiais e fiscais que você deve considerar. Busque aconselhamento profissional antes de investir.

Disclaimer feito, seguem algumas dicas importantes:

– Busque um país onde você tenha um domínio básico da língua e um sistema jurídico sólido

Parece óbvia essa, mas nem tanto. Na crise europeia um dos países que mais sofreu foi a Grécia. Houve um colapso fiscal, financeiro e social. Pensei em comprar um imóvel para aluguel de temporada em uma ilha grega, mas a dificuldade em procurar esse imóvel, assinar um contrato literalmente em grego e encarar um sistema jurídico complicado me desanimaram. Quando você não fala a língua local vai sempre depender de alguém que fale inglês, que nem sempre prestará o melhor serviço ou cobrará o melhor preço. Você muito provavelmente estará lidando com corretores de imóveis, imobiliárias e advogados que trabalham para estrangeiros que não querem problemas e, portanto, pagam por isso. Como eu queria a maior rentabilidade possível com o menor risco, achei melhor riscar a Grécia das minhas opções.

Em 2019 com o colapso da Venezuela fui me informar sobre a possibilidade de comprar uma casa no caribe venezuelano, mas fiquei sabendo que havia milícias armadas expropriando as casas e um sistema jurídico completamente corrupto. Por mais que os imóveis estivessem baratos, não valeria a pena o risco. Também flertei com propriedades na Argentina, mas percebi que receberia alugueis em pesos e os controles de capitais iam me impedir de tirar o dinheiro do pais. Ou seja, melhor restringir suas buscas a países com regras claras que protejam ao capital estrangeiro (no caso você e seu dinheiro) e onde você consiga se comunicar minimamente bem para tocar questões burocráticas.   

– Escolhido o país, busque cidades que façam sentido para sua estratégia

Sem fazer grandes contas, a primeira coisa a fazer para ver em qual cidade investir é ver quanto dinheiro você tem disponível. Se você tem 30 mil dólares, esqueça qualquer capital europeia ou grande cidade americana. Então o mais fácil é começar a “olhar o cardápio pelo lado direito”. Veja em quais cidades o seu orçamento consegue comprar alguma coisa. Um jeito de começar é um google do tipo “median home prices in XXXX”. Sites como o numbeo.com ou o globalpropertyguide.com podem ajudar nisso. Conseguir crédito para comprar um imóvel em outro país costuma ser bem complicado, principalmente em uma conta bancária recém-aberta por um estrangeiro. Acho mais seguro não contar com empréstimos e fazer uma compra 100% cash em um primeiro momento.  

– Veja qual rentabilidade esperar

Escolhida sua cidade, comece a ter uma ideia da rentabilidade do aluguel em diferentes bairros e tipos de apartamentos da cidade. Aviso que essa é a parte mais importante, porém mais tediosa do trabalho. Se você conseguir completar esse passo eu diria que você está bastante motivado a ir adiante nesse projeto. O que eu fiz foi aqui foi:

  • Descobrir qual é o site de anúncios líder no país. Um google “what is the equivalente of Zillow in XXXX” resolve. Zillow é o portal imobiliario lider nos EUA. Seguramente algum americano já se perguntou online qual é o Zillow na Irlanda ou na Itália e vai ter a resposta para você.
  • Começar um excel com colunas com o link dos anúncios, nome dos bairros, tamanho do imóvel, preço, número de quartos, número de banheiros e qualquer outra informação que você achar nos anúncios. Tenha pelo menos umas 50 entradas de imóveis para compra e outras 50 para locação. Com isso faça uma base de dados com as rentabilidades de aluguel em todos os bairros da cidade. Se você achar essa base pronta ótimo, mas tenha certeza que você entende os dados. Quando você faz esse processo longo e tedioso de compilar os dados, você acaba tendo o mapa da cidade na cabeça, vai ver várias ruas no google street view e começa a aprender um pouco sobre o lugar. A ideia é que você entenda onde é caro e barato na cidade e o motivo disso. Você pode perceber que há lugares onde há mais violência ou imigração e por isso os preços são baixos, mas não necessariamente você terá locatários que não deem dor de cabeça.
  • Com essa base feita veja se a rentabilidade da cidade é adequada aos seus objetivos. Se for ótimo! Caso contrário procure outra e faça toda a parte chata novamente.

– Pesquise como comprar um imóvel naquele pais

Alguns googles aqui são um bom começo e o site do consulado ou embaixada do país no Brasil também ajudam. Outra ajuda muito grande são grupos de facebook “Brasileiros em XXXX”. Lá você pode perguntar para brasileiros os passos para vencer as burocracias iniciais para operar no pais. O básico a saber é:

  • Como abrir uma conta bancária no país sem ser residente por lá (você não vai conseguir pagar o imóvel fazendo uma transferência da sua conta no Brasil.. esquece.. Você precisará de uma conta local para receber alugueis, pagar contas, impostos, seguros, etc)
  • Como conseguir um CPF no país sem ser residente por lá (para comprar um imóvel em praticamente em qualquer lugar vão lhe pedir um CPF local)
  • Outros requisitos legais para comprar um imóvel (alguns países pedem um representante local que se responsabilize caso você suma. A imobiliária pode fazer esse papel para você em alguns casos cobrando ou não por isso)
  • Quais os impostos você terá que pagar. Não só sobre os alugueis, mas também sobre a compra, registro, cartório, etc.


Essa parte da burocracia também vai lhe tomar um tempo bem grande, mas é importante você ter isso completamente mapeado e entendido antes de pegar um avião e chegar para comprar seu imóvel. Vai lhe poupar tempo e dor de cabeça. Esses custos iniciais também podem matar a rentabilidade na cidade ou no país que você escolheu, portanto precisam ser bem mapeados.

– Entenda os riscos de comprar um imóvel neste país

No Brasil temos que verificar dezenas de certidões dos vendedores e do imóvel para ver se a transação é livre de risco. Entenda como funciona isso para o país que você escolheu. Esse passo é crítico e varia muito de pais para pais. Invista muito tempo nisso. Considere contratar um advogado quando estiver no país para te dar mais segurança na transação. Eu fiz isso nos meus primeiros apartamentos.

-Tenha uma planilha precificadora

Monte um excel para que você precifique rapidamente um imóvel e veja a rentabilidade líquida dele. Tenha em conta os custos de transação iniciais (impostos, registro, advogado, imobiliária, seguros, etc) e os custos sobre o aluguel (condomínio, provisão de manutenção, provisão de vacância, etc). Temos um post sobre isso aqui.

Se você foi dedicado esse processo todo deve ter lhe tomado alguns meses (eu levei quase 11 estudando e criando uma planilha precificadora). Ao final dele você estará bastante seguro e confortável com a ideia e terá tido tempo de amadurecer sua decisão de investir uma quantia razoável em outro país. Agora é hora de pegar um avião e ir visitar in loco alguns imóveis.

-Planeje sua visita

Entre uma ou duas semanas antes de viajar refaça uma busca online e monte uma base de dados de imóveis que você quer visitar. Sua base inicial já deve estar obsoleta, com vários imóveis fora do mercado, então faça outra. Entre em contato com as imobiliárias e marque as visitas. Diga que você estará na cidade por um tempo limitado e que gostaria de visitar imóveis com determinado perfil. Os melhores imóveis muitas vezes nem chegam a ser anunciados na internet, pois os corretores os mostram para alguns clientes que estão em processo de busca. Minha estratégia preferida de aluguel tem imóveis com este perfil.

Não se esqueça do dinheiro! Mande os recursos para sua conta no exterior com antecedência. Caso você só consiga abrir a conta quando chegar ao local, procure mandar o dinheiro para o país o quanto antes. Isso vai lhe poupar tempo e chateações com prevenção a lavagem de dinheiro.

– Chutando para o gol

Se você pegou um avião e se despencou até outro pais é porque está seguro que você vai achar algo no perfil que você procura.

Reserve tempo para as burocracias que você não conseguiu resolver do Brasil, como o CPF local ou a conta bancária. Visite o máximo de imóveis que conseguir (meu recorde foi 60 em uma semana) e faça anotações sobre os que mais gostar. Chegue ao final com uma lista de finalistas e faça propostas. Aqui as coisas podem andar rápido e aceitarem sua proposta em um imóvel sem pendencias. Nesse caso você assina o contrato e volta para casa com tudo certo, caso contrário vão te pedir um tempo para regularizarem tudo e você terá que voltar em algumas semanas ou deixar uma procuração para alguém de confiança. Para meu primeiro imóvel tive que voltar por 3 dias um mês depois de ter feito uma proposta. Foi um custo extra, mas que valeu pela experiência. Todas as outras compras foram feitas em uma só viagem. Comprei meu primeiro imóvel todo reformado, pois não queria ter o trabalho de tocar uma reforma. Com mais experiência fui ficando ousada e comprando imóveis destruídos para serem 100% reformados. No total foram 9 apartamentos comprados, entre imóveis próprios ou de amigos. Usei todas as minhas férias durante 3 anos exclusivamente para visitar imóveis, mas valeu todo o trabalho e o tempo investido.

Esse post não é um guia definitivo, mas é um compilado da experiência que tive ao longo dos anos. Essa estratégia de investimento não é a mais simples e nem a mais rentável (Bitcoin deu mais certo com certeza), mas foi a que eu escolhi pelas minhas preferencias pessoais e tolerância a risco. Tive retornos consistentemente acima de 10% ao ano nos alugueis e os imóveis já se apreciaram cerca de 50% desde que comprei, fora a apreciação cambial. Os preços são muito mais altos agora, mas ainda sim gosto de imóveis como estratégia de diversificação e geração de renda passiva em moeda forte. Caso tenham dúvidas, fiquem a vontade para perguntar!

10 Comentários

  • Coornel Chabert

    Esse post é espetacular. Não apenas pela clareza e riqueza, mas por abordar um tema muito pouco explorado.

    Bom,minhas experiências com imobiliárias no Brasil foram horripilantes. Tenho certeza que uma imobiliária americana, japonesa ou alemã seria um bilhão de vezes mais profissional e correta e, por isso, a sua primeira observação é nevrálgica: escolher um país sério. Poderia compartilhar um pouco mais sua experiência na gestão dos contratos de locação à distância? Teve alguma dor de cabeça pesada?

    Uma outra dúvida, já formatou algum modelo de locação usando o Airbnb?

    • sempresabado

      Olá Chabert, obrigada pelos elogios. Vou te falar que nossa experiencia tentando fazer o mesmo no Brasil foi caotica tambem. Os inquilinos atrasam o aluguel, o reformista deu o cano, uma mega dor de cabeça. Estamos aproveitando o boom de imobiliario no Brasil e colocamos o nosso a venda.

      Delegamos a gestao da locaçao a distancia para uma imobiliaria. Ela tem seus problemas mas é funcional. Aprendemos a sublimar os problemas e focamos na parte boa, que é a seleçao de bons inquilino e a honestidade. A manutençao é um gargalo. O incentivo da imobiliaria é procrastinar pra ver se o inquilino esquece (nao acontece e ele se irrita…) ou pegar o serviço mais comodo -e caro- pra ela resolver.

      AirBnb acabei nunca indo atrás. Costumo comprar aptos em predios sem elevador que dao uma rentabilidade maior e eles nao sao muito propicios para AirBnb. Já fizemos um post sobre isso aqui com a experiencia de um amigo que é profissional do ramo. http://www.sempresabado.com/aluguel-por-temporada-dicas-de-quem-entende/

    • sempresabado

      Olaa Leandro. Nao vejo problema em FIRE comprar imovel pra morar se vc consegue se rentabilizar consistentemente acima da taxa de credito imobiliario e o rent yield for acima da taxa do imobiliario. Se eu alugo meus imoveis a 8-10% e tomo credito a 2% e o rent yield de onde eu moro é 4%, nao faz sentido eu pagar um aluguel alto se poderia me alavancar numa taxa baixa e usar meu caixa pra comprar outro imovel onde os alugueis mais que pagarao minha hipoteca. Na Europa só paga aluguel quem nao pretende ficar ou nao tem dinheiro pra entrada. as taxas de juros sao muito baixas. Travar taxa fixa a 1.5% pra 30 anos no low da historia tem seu valor.

  • Vagabundo

    Muquirana, seu esforço pra montar essa renda foi admirável ! Seu marido comprou alguns também ? Também queria saber como vc gerenciou isso tudo à distancia. Tiro meu chapéu !!!

    • sempresabado

      Ola Vagabundo! Meu marido comprou 2 aptos junto comigo e fez a mae dele comprar um pra ela tb. Olha, nao foi facil gerenciar tudo a distancia nao. Demos sorte de achar uma imobiliaria com um serviço funcional. Nao é 100%, tem seus problemas, mas aprendemos a conviver com eles e deu tudo certo rsss. O importante é que ela escolhe bem os inquilinos e nao tivemos inadimplencia, mas a comunicaçao e a soluçao de problemas de manutençao aprendemos a sublimar. Nao da pra ter tudo a distancia

  • kspov

    Ótimo post. Muito bom mesmo.

    Ano passado (antes da pandemia) fui pra praia e aluguei um apê por 10 dias. Conversando com o dono do imóvel perguntei se valeria a pena investir num imovel com aluguel renda mensal ou então investir um imovel para temporada. O proprietario é um senhor de 67 anos que vive de renda passiva desde seus 50 anos. Ele me disse que mil vezes um imovel pra temporada. Eu perguntei pq.

    Esse imóvel que aluguei custa hoje R$ 350.000,00 e dá um retorno liquido pra ele de R$ 40.000,00 por ano. Já descontado todas as despesas. Achei muito interessante a rentabilidade. Detalhe que esses 40k são apenas entre os meses de Nov a Fev…ou seja alta temporada que o imovel fica alugado, o resto do ano fica vazio, ah não ser por alguns feriados ao longo do ano que eles alugam tb, mas isso ele disse que nem conta, ou seja, não está nessa conta dos 40k…. no fundo ele tira até um pouco mais.

    Um imóvel na minha cidade de R$ 350k o aluguel gira em torno de R$1,3k a R$ 1,5k, ou seja, no maximo R$ 18k ao ano.

    Mas as vantagens que ele me disse foram essas: Vc recebe antecipadamente, vc escolhe para quem vai alugar, no maximo 6 pessoas, imovel tem gente apenas 4 meses por ano, vc e sua familia podem aproveitar o imovel tb. Eu achei muito legal ele ter compartilhado comigo essas informações, me deu uma outra visão de imovel para temporada.

    Desculpa se fugi um pouco do assunto do tópico, imovel no exterior. Mas como estamos falando de imoveis quis compartilhar essa historia.

    E vou te falar, penso seriamente em comprar meu primeiro imovel para temporada. Tenho dois terrenos parados que só dão despesas.

    Abs

    • sempresabado

      Ola Kspov, obrigada por compartilhar essa experiencia! Olha, ja pensei muito em aluguel de temporada. Talvez num cenário pos covid volte a pensar nisso com mais carinho. Na Europa as licenças de AirBnb estao mais complicadas. As prefeituras nao deixam mais novos imoveis irem pra airbnb a nao ser que cumpram regram bizarras para nao diminuir a oferta de alugueis para familias. A verdade é que tem gente que faz um modelo que acho muito inteligente, que é alugar para estudantes de setembro a junho e para airbnb no verao. Isso dá demanda o ano todo se tudo fica “normal”. Pensei em comprar uma casa de praia pra alugar em Alagoas, onde acho o litoral lindo, mas a falta de imobiliaria, reformista e manutençao de confiança deixei de lado. Quem sabe um dia. Abs!

  • Frugal Simples

    Esse post é muito bom.
    Dá até vontade de salvar em PDF pq se o blog sair do ar eu ainda teria ele.

    Vc acha que vale a pena abrir uma conta em Portugal num banco pra ir depositando um dinheiro pra ir criando confiança no crédito?

    Eu acho que compraria lá no financiamento.

    Obrigado pelo post!

    • sempresabado

      Oi Frugal obrigada pelo comentário!
      Olha eu faria isso sim. Nao sei se o N26 abre conta em Portugal mas rapidinho pelos grupos de Facebook vc descobre como abrir uma conta lá sem ser residente. O fato de vc ir fazendo aportes constantes te ajuda com um OK para prevençao à lavagem de dinheiro e para o banco ver que vc tem constancia de aporte. O gerente fica MUITO desconfortável quando um estrangeiro (ex Europa) abre uma conta nova e já manda uma bolada de dinheiro pra lá. Ele tem que responder pra deus e o mundo sobre a origem do dinheiro, entao aportes pequenos te permitem ir ganhando credibilidade. Abraço!

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