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Minha estratégia preferida no mercado imobiliário

No primeiro post da série mostrei as vantagens e desvantagens de usar imóveis para a aposentadoria. No seguinte mostrei como aplicar a regra dos 4% para imóveis. Este é o terceiro post sobre o mercado imobiliário. Estou preparando um sobre aluguel de temporada e outro sobre bolhas em imóveis. 

grey metal case of hundred dollar bills
Fluxo de caixa é fluxo na caixa! 🙂        Foto por Pexels.

 

Cada um tem sua estratégia preferida para gerir seu “império imobiliário” e isso depende muito das condições pessoais de cada um. Se você tem o imóvel livre por alguns meses pode usar aluguel por temporada, outros gostam de comprar terrenos ou imóveis com alto potencial de valorização e por fim outros gostam de focar no fluxo de caixa. Eu me encaixo na ultima categoria.

Como estou planejando usar imóveis para a minha IF quero investimentos que eles tenham o maior rendimento possível. Estou mais interessada em um retorno alto e contínuo agora do que em uma valorização do imóvel no futuro. Claro que a valorização  será muito bem vinda, mas não é imprescindível.

O foco no fluxo de caixa trás algumas discussões interessantes. Antes disso quero falar de um conceito importante. As pessoas do mercado imobiliário chamam a rentabilidade dos alugueis de “cap rate”. Ele é um nome chique para o retorno bruto do seu investimento.

Para saber qual é o cap rate do seu imóvel pegue a renda bruta do seu aluguel, multiplique por 12 e divida pelo valor de mercado do imóvel.

Aluguel mensal: R$1.000
Valor do imóvel: R$150.000
Cap rate: 1.000 x 12 / 150.000 = 0,08 = 8% ao ano

Lembre-se que o cap rate é uma medida bruta, você ainda deve considerar impostos, manutenção, vacância, dentre outros que mencionamos no post 2 para ter a rentabilidade final do seu investimento, mas o cap rate é bom para fazer comparações entre mercados.

Chega de enrolar, agora vamos às discussões:

Qualidade x Rentabilidade 

Na grande maioria das vezes (salvo casos de leilão, crise e outras anomalias) o aluguel de um imóvel de alta qualidade em uma localização premium tem uma rentabilidade baixa. Seu valor intrínseco é alto e seu preço também, reduzindo sua rentabilidade. Este imóvel vai ter um inquilino de alto padrão, e esse inquilino tem dinheiro suficiente para comprar o imóvel ou tem acesso a crédito para fazê-lo. Ele aluga porque não quer imobilizar, está de passagem pela cidade, acha que vai precisar de um outro imóvel em breve, mas a verdade é que ele pode comprar o imóvel se quiser. Ele é seu concorrente e isso torna o preço do imóvel alto relativamente ao valor que as pessoas querem pagar no aluguel, caso contrário elas poderiam pagar a parcela de um financiamento.

À medida que você baixa a qualidade do seu inquilino a capacidade que ele tem de competir com você vai diminuindo. Você pode passar pelo nicho da classe média e dos estudantes ou ir até o “grau especulativo” dos imóveis, com as construções irregulares na periferia.

No grau especulativo está o tio da minha antiga faxineira que comprou um terreno na periferia por 100.000 reais. Ele aluga a frente para um lava jato por 1,500 reais e no fundo fez três casinhas que aluga por 500 reais cada. Fluxo de caixa de 3,000 reais por mês para investimento de 100,000. Fazendo as contas, por ano ele tem 3.000*12 / 100.000 = 36% de retorno sobre seu investimento. Nada mal né. Mas muito provavelmente seus inquilinos não tem fiador, podem ter atrito porque vivem todos juntos em um terreno relativamente pequeno, etc. Esse tipo de estratégia é para os ousados e requer bastante tempo do investidor, prefiro evitar essa dor de cabeça.

Meu nicho preferido é o da classe média baixa. Pessoas que gastam em média 30% da renda com moradia, mas que levam uma vida digna e sem grandes solavancos financeiros. Esse tipo de imóvel consegue trazer uma rentabilidade perto dos dois dígitos com uma quantidade controlável de problemas. Esses imóveis não estão nos bairros descolados nem nos da moda, mas estão em regiões já estabelecidas de trabalhadores e que não costumam ver degradação (uma área que era nobre e vai piorando). O seu ativo não é aquele que as pessoas olham e morrem de inveja, e tem um potencial de valorização intrínseco relativamente baixo (o bairro não vai ficar chique em 5 anos) mas ele pode se valorizar por fatores externos, como a economia melhorando.

O cap rate deste tipo de aluguel fica em torno de 1% ao mês, ou seja um retorno anual de dois dígitos. Na minha opinião a beleza está em achar cap rates deste tipo em países de moeda forte com juros baixos, como EUA ou na Zona do Euro.

Sem competir com o seu inquilino

A pessoa que aluga um imóvel de 500 reais que custa 50.000 reais costuma ganhar 1.500 reais bruto, ou 1.300 reais liquido. Para comprar o imóvel em que ela mora a pessoa deve juntar uma entrada de 10.000 reais. Se a pessoa tem uma taxa de poupança de 10% da renda, ela consegue juntar cerca de 1.500 reais por ano. Vai demorar uns bons 6-7 anos para isso sem que haja nenhum empecilho na vida dela e supondo que ela investe o dinheiro. A verdade é que isso é difícil!!

Infelizmente a casa própria em uma cidade grande é uma realidade muito distante para muita gente e olhando friamente aqui está o melhor potencial de ganho. Quando o seu inquilino não compete com você ele não puxa o preço das casas para cima, ele puxa o preço do aluguel para cima, e é exatamente isso que você quer.

Competindo com o seu amigo investidor 

Com quem você compete nessa estratégia? Com outras pessoas buscando a IF assim como você. A boa notícia é que é relativamente fácil ganhar essa competição. A maioria das pessoas que descobre esse nicho do aluguel de classe média baixa simplesmente não investe em fazer uma obra boa ou bonita. Há um mito de que os inquilinos destroem tudo, de que as pessoas são simples e não vão “dar valor” e por ai vai.

A sua grande oportunidade está aí. Costumo dizer que os meus imóveis têm sempre que ser os melhores da rua. Investimos em bancadas de pedra que são duráveis e bonitas, piso de porcelanato, também durável e bonito e detalhes coloridos, porque ninguém quer morar em uma casa baixo astral. Vejam com seus próprios olhos:

imoveis

O que você ganha com isso? Seus imóveis alugam rápido (reduzindo a vacância), você tem varias pessoas interessadas e pode selecionar o melhor inquilino (reduz a chance de inadimplência e de problemas)

Estou bastante satisfeita com a estratégia atual. Minha dor de cabeça com os imóveis é baixíssima e a rentabilidade é alta.

Muquirana

13 Comentários

  • ABM

    Achei bem interessante a sua estratégia! Um empecilho que encontrei foi a qualidade das imobiliárias que atuam com este perfil de imóvel. Como tem sido a sua experiência de administracao? Você terceiriza ou você mesma faz a gestão dos imóveis?
    Eu acabei optando por uma estratégia mais conservadora “o aluguel de um imóvel de alta qualidade em uma localização premium”. Percebi que neste perfil, há ainda uma possibilidade de rendimento interessante se eh um apartamento pequeno. Agora que passamos por essa recessão terrível, vi que o rendimento obtido se manteve em uma patamar aceitável em relação ao valor de compra do imóvel. A vantagem é de fato a qualidade dos inquilinos: zero inadimplência, preservação dos imóveis, taxa de vacância baixíssima, um administrador diferenciado. Para ter uma estratégia menos conservadora, precisaria ter uma gestão um pouco mais ativa, pelo menos na realidade local que eu avaliei. Como é algo que achei arriscado e trabalhoso de fazer a distância, vou mantendo o conservadorismo por enquanto.

    • sempresabado

      Olá ABM, vc tem toda a razão. A administração desses imóveis não convencionais é mais desafiadora mesmo. Na Espanha a corretora que nos vendeu os aptos toca muito bem os problemas que aparecem e como ela que também escolheu os inquilinos ela sabe que se o inquilino der problema, a bomba cai no colo dela. Achamos uma pessoa boa por sorte. Os inquilinos muitas vezes tem a renda super apertada, dai pegamos o aval de outro familiar.
      No Brasil a experiência está sendo 50x pior. Como vc falou as imobiliárias não querem tocar a administração, então sobrou pra gente colocar placas de aluga-se, consultar o crédito dos inquilinos, negociar preços, etc. É uma trabalheira sem fim! Rsrs Até tínhamos escolhido uma imobiliária de bairro pra fazer tudo pra gente mas eles mandaram um contrato de prestação de serviços muito abusivo e decidimos fazer na raça!
      Não tenho experiência nos aptos pequenos! Vc está falando de metragem pequena em grandes cidades para jovens com carreiras que pagam bem? Qual o cap rate que dá para conseguir? Abs!

      • ABM

        O cenário que vc descreve no Brasil foi exatamente o mesmo que identifiquei. Tive uma experiência horrivel com um imóvel familiar neste perfil. Ai fui ver uns cursos do CRECI para corretores iniciantes no youtube. Te digo que o buraco realmente é mais embaixo. Formação para a mediocridade. Muitas das praticas recomendadas eu nao gosto, como estimular rotatividade de inquilino por motivos absurdos. Ai vi que só estando perto para dar certo.
        Sobre os apartamento pequeno é esse perfil mesmo que você descreve. Garimpando, encontra retorno bruto de 7% nesta fase critica. O que consigo por enquanto na crise, na média dos nosos imoveis, é 6%. Se a recessao nao tivesse sido tao grave, estaria com retorno bruto entre 7 e 8%. Para algo totalmente passivo, acho satisfatorio.

  • Frugalidade Hacker

    Sensacional o post, Muquirana. Sou um completo newbie nesse ramo, mas achei a argumentação muito bem elaborada. Esse cenário de “competição” com inquilinos, investidores etc foi bem interessante.

    • sempresabado

      Obrigada FH! Pois é esse argumento não tem um embalsamento teórico, mas quando eu morava de aluguel sempre fazia uma conta simples do aluguel x a parcela 🙂
      Desculpa a demora na resposta, estava de férias numa cidade do interior que não tinha sinal de celular. Abs!

    • sempresabado

      Olá ST, legal é uma boa dica de post. Dá pra desenvolver bastante em materiais e dicas para o imóvel ficar bom, bonito e barato.
      Desculpa a demora na resposta, estava de férias numa cidade do interior que não tinha sinal de celular. Abs!

  • Victor

    Passando só pra elogiar os posts do blog 🙂
    Melhor “IPO” de blog dos últimos tempos hahaha

    E aproveitando pra perguntar a opinião sobre alguns pontos:
    1) manutenção dos imóveis no Br: Vcs que fazem? Tem noção do custo médio anual?
    2) Perfil dos inquilinos: Qual o preferido? Qual o “perfil mínimo aceitável” (tipo % renda/aluguel, etc)?
    3) já teve que processar, entrar na justiça por algum motivo? como foi?
    4) Se der pra contar uns “causos”, exemplos seria sensacional! 🙂
    5) aluguel por temporada: usa o Airbnb ou tem outra recomendação? Já teve problemas com vizinhos que não gostam/reclamam que vc alugue por temporada?

    Se eu lembrar de algo mais, te encho o saco mais um pouco fazendo mais perguntas…. hahahaha
    Abraço
    Victor

    • sempresabado

      Ah Victo! Que comentário incrível, adorei o IPO de blogs hahaha
      Obrigada pelo apoio!
      Vou deixar o resto pra Muquirana responder pq ela é a rainha de imóveis por aqui!
      Valeu!
      Elsa

    • sempresabado

      Olá Victor, ficamos lisonjeadas pelo comentário, obrigada!
      Respondendo suas dúvidas:
      1 & 2-por enquanto estamos fazendo na raça com ajuda de amigos e parentes na cidade onde estão os imóveis. Estou vendo que as imobiliárias cobram cerca de 10% do aluguel de Adm. Sinceramente achei muito alto e as imobiliárias colocam muita restrição para achar inquilinos, fiador, etc, pra baixa renda não tava funcionando, dai colocamos placas nas ruas e estamos fazendo um filtro dos inquilinos nós mesmos.
      Estamos pedindo cerca de 30% de comprometimento de renda com o aluguel e aval de uma ou duas pessoas no contrato (ninguém tem imóvel pra ser fiador, mas ter aval já é uma pressão moral pra pessoa pagar). Também estou tentando focar em jovens casais em que os dois trabalham e coloco a esposa de avalista também.
      3-por enquanto não, graças a Deus!
      4-o pior causo que tive foi de um apto na Espanha em que o prédio tinha uma fossa, daí logo depois que a reforma ficou pronta e que os inquilinos iam entrar a fossa sei lá porque vazou e encheu o apto de cocô! Foi um desespero. Dai outra vez em que os inquilinos estavam lá dentro vazou cocô de novo!! Tivemos que contratar uma empresa com uma câmera pra entrar nos ralos e ver o que tinha dado problema. Isso foi um problemão de quase 3 meses mas o prédio cobriu os custos. O duro foi que os inquilinos (com razão) foram embora!
      5-nunca fiz aluguel por temporada pq meus imóveis são nesses bairros mais operários e em geral os turistas não curtem. Estou devendo um post sobre isso, já entrei em contato com umas pessoas que fazem isso profissionalmente para ter mais material.

      Desculpa a demora na resposta, estava de férias numa cidade do interior que não tinha sinal de celular. Abs!

  • Vida Sagaz

    Excelente série sobre o mercado imobiliario! Obrigado pela contribuição, vocês compartilham experiência de uma forma clara e objetiva! Sucesso!! Abs

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