Imóveis,  Investimentos,  Muquirana

Usando imóveis para se aposentar

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Este é o primeiro artigo de uma série sobre o mercado imobiliário. Os imóveis são investimentos classificados como “alternativos” e podem ser grandes aliados na sua busca por independência financeira. Vamos abordar tópicos como fundos imobiliários, gestão de aluguel, imóveis no exterior, regra dos 4% para imóveis e estratégias de investimentos. Caso queira ver algum assunto tratado antes, peca nos comentários!

Muita gente ganhou dinheiro com imóveis no Brasil entre 2009 e 2013, o crédito imobiliário ficou farto e os preços subiram. Com a crise de 2015 a 2017 os imóveis se tornaram os patinhos feios dos investimentos. Quem não se lembra das matérias na TV falando sobre imóveis vazios e inquilinos pedindo descontos na hora de renovar os contratos?!

Um imóvel tem dois componentes no seu preço, um de ganho de capital, ou apreciação, e outro de rendimentos, o famoso aluguel. Quando você compra um imóvel esperando que o preço suba para vender depois você está especulando. Assim como quem investe em ações, é bom você saber o que está fazendo aqui, principalmente se comprou o imóvel usando um financiamento. Justamente pelo medo da especulação as pessoas olham apenas para o componente do aluguel, como se o imóvel fosse um titulo que paga cupons mensais. Um investidor que quer usar imóveis par se aposentar deve olhar para os dois.

Os principais determinantes do preço e do aluguel serão o crescimento da população na cidade onde ele está, a sua localização e a renda das pessoas. Quanto mais gente indo morar em uma cidade, maior a procura por novas residências. Quem saber o que mais atrai gente para uma cidade? Emprego! Busque entender a dinâmica da geração de vagas na cidade (o IBGE tem pesquisas bem completas sobre isso). Há novas empresas se mudando para lá? Isso também vai lhe dar boas dicas sobre o crescimento da renda na região. Quanto mais dinheiro circulando, melhor. Por fim a localização. Esse é um ponto crítico que merece muita atenção e estudo. Toda cidade tem um plano diretor, entenda o que isso significa e se há planos para mudar o atual. Também procure por projetos de revitalização dos bairros, criação de empregos, instalação de hospitais, universidades e restaurantes. Os estudantes e os artistas costumam ter um bom faro para isso. Eles se instalam em áreas baratas, levam vida noturna, movimento e claro, valorização para um bairro.

Qual a vantagem de usar imóveis para me aposentar?

  • Separação entre principal e fluxo de caixa. Você só consegue consumir o aluguel, nunca consumiria seu imóvel como um portfolio de ações e títulos. A principio você não precisaria se preocupar com a regra dos 4%, se fizer outros ajustes de segurança que mostraremos num post futuro.
  • Fluxos de caixa mensais corrigidos pela inflação. Seus boletos chegam todo mês_ e são reajustados uma vez por ano. Ora pois, o aluguel também! (Spoiler, mostrarei em um post futuro que nem sempre é bem assim também…)
  • Nao ha flutuações diárias de preços, evitando o desgaste psicológico que um mercado em queda gera em uma carteira de ações, títulos e fundos.
  • Diversificação. Os imóveis funcionam de um jeito diferente das ações e títulos e trazem mais diversificação aos seus ativos.
  • Possibilidade de adicionar valor ao seu ativo através de reformas, modificações, etc, melhorando assim a sua rentabilidade.
  • Controle maior sobre seu ativo. Comprando ações você delega decisões para a administração da empresa da qual você se tornou sócio.

Como nem tudo são flores, as desvantagens do investimento em imóveis são

  • Iliquidez. Caso haja um imprevisto e você precise vender seu imóvel rapidamente, vai acabar tendo que dar um bom desconto ao comprador.
  • Vacância. Em uma crise seus inquilinos podem sair, nao conseguir reajustar o aluguel e ficar sem renda.
  • Depreciação. A medida que o tempo passa seu imóvel fica desgastado, você tem que fazer reparos e a zona onde ele está pode sair de moda.
  • Dificuldade em alavancar. O mercado de crédito brasileiro nao gosta de emprestar dinheiro em formas diferentes do credito imobiliário tradicional. Isso faz com que investir seja mais caro e ineficiente.
  • Trabalho. A nao ser que você delegue a gestão, os imóveis requerem que você dedique tempo para temas que muitos acham extremamente chatos, como lidar com inquilinos e canos furados.

Os imóveis sao um excelente instrumento para lhe ajudar na sua aposentadoria quando usados de forma esperta e oportunista. Como eles lhe permitem adicionar valor (reformas, melhorias, etc) você pode conseguir taxas de retorno bem maiores do que a taxa real de juros da economia. Há estratégias de gestão para aqueles com foco em fluxo de caixa ou em apreciação do capital.

A comunidade FIRE americana aproveitou o ciclo atual e vários milionários foram criados. Algum dos leitores fez bons investimentos em imóveis no Brasil ou pretende usar alugueis para complementar seu caminho para a IF?

24 Comentários

    • sempresabado

      Olá SH, muito completo seu post! Tem um jeito de se aposentar com imóveis usando pouco dinheiro. Vejo pelos pedreiros, pintores e empregados domésticos que eles compram lotes em suas cidades natais por valores relativamente baixos, entre 5.000 e 20.000 reais e constroem suas casas de aluguel no tempo livre ou com a ajuda de parentes. Isso gera uma taxa de retorno sobre o capital super alto porque eles adicionam valor com seu tempo e seus conhecimentos de trabalho. Meu marido conheceu um pintor que construiu com a família 5 casas de aluguel e se aposentou. Agora curte a família e joga dominó no bar. Mas concordo com você que pra investir em imóveis em uma cidade grande do jeito tradicional as pessoas vão precisar de bastante $$$ mesmo!

  • Alison

    Minha primeira lambança com investimentos foi ter financiado um imóvel. Consegui contornar a situação o alugando. Como o mal já tinha sido feito e vejo valor no imóvel pretendo manter-lo para diversificação. Só estou em dúvida se vale tirar minha aplicação de renda para quitar-lo.

    • sempresabado

      Oi Alison, qual é a taxa do seu financiamento? Agora que a selic está bem baixa dificilmente vale a pena pagar os juros. Quando você soma o seguro e taxa de administração isso sobe em mais uns 0,5% a taxa final fácil. Outra coisa a considerar pra decidir quitar ou não é a sua liquidez. Se você tirar dinheiro do banco pra quitar pode precisar dele depois para uma emergência? No fim das contas o imóvel é ilíquido. Mas se você ficar sem dinheiro isso pode te custar caro (cheque especial ou crédito pessoal) e gerar muito stress.
      Ano passado eu amortizei quase todo meu crédito imobiliário mas parei porque decidir colocar o apto a venda e queria ter mais dinheiro em aplicações.

      Nem te conto sobre a lambança que fiz este ano. Comprei um terreno com 4 casas e a reforma delas foi um pesadelo total, agora na hora de alugar não estamos conseguindo a rentabilidade que esperávamos. Um caos! Espero que a economia se recupere…

      • Alison

        A taxa de juros foi muito boa que peguei está entre 5%-6%. O que rende a Selic mais ou menos hj. Tenho uma reserva de emergência já estabelecida. Talvez quite e o dinheiro do aluguel aumento meus aportes.

        • sempresabado

          Noooooossa ótima taxa!! Se o aluguel paga o financiamento eu não quitaria não. A gente está num momento único dos juros no Brasil. Nunca foi tão baixo e nunca tivemos tão pouca inflação. Se der qq problemazinho e a inflação subir os juros voltam rapidamente pra 8% dai vc estará se financiando a uma taxa de 6% que nem existe mais. Quase como uma aposta de que os juros vão subir em algum momento.

  • Stark, O Acumulador Compulsivo

    Olá SS, ótimo post!
    Comprei meu imóvel depois de ter lido bastante a respeito, especialmente sobre o ganho de capital (a maioria dos analistas de investimentos não recomendam a compra de imóvel por causa da baixa taxa de aluguel).
    Comprei no meio da crise, em um lugar razoável da cidade que está crescendo, fiz ótimas melhorias e hoje ele já vale bem mais do que valia há um ano atrás, e a perspectiva é melhorar.
    Parabéns pelo texto e pelo blog.
    Grande abraço!
    http://www.acumuladorcompulsivo.com

    • sempresabado

      Olá Stark! Você brilhou! Comprar imóveis na crise é o melhor negócio! No Brasil é difícil ter um retorno sob o aluguel da forma tradicional sem apelar para locação de quartos, construir puxadinho no fundo do terreno, etc, então ir atrás do ganho de capital é primordial. Eu comecei a investir em imóveis de um jeito torno. Comprei alguns depois do estouro da bolha imobiliária espanhola e fui aumentando à medida que foi dando certo. Tentei replicar o modelo pro Brasil na nossa crise e por enquanto esta catastrófico rsrsrs. O Brasil não é para amadores. Parabéns pelo seu site. Curto muito! Abs

  • Vida Sagaz

    Muito bom, quem tem a opção de desbloquear um consideravel valor de FGTS deve no minimo avaliar a compra de um imovel!
    Abs

  • Victor

    Oi SempreSabado!

    Acho que já comentei aqui num outro post, mas uma dica/estratégia/sei lá rs é alugar quarto(s) na sua casa/apt num airbnb, alugue temporada, etc. Pra quem mora em cidades turística pode fazer uma renda extra boa em feriados, épocas de turismo…

    Tô pensando em fazer isso rs apesar de ser só 1 quarto eu “me mudaria” pro quartinho de empregada rsrs Mas vai do perfil da pessoas tb…. eu já tenho o costume de hospedar de graça as pessoas do couchsurfing hahaha, então obter um $$ extra pode ser bacana 🙂

    abs
    Victor

    • sempresabado

      Essa estratégia é muito boa Victor! vi em um podcast gringo que um dos membros do bigger pockets dormia atrás de uma cortina no apto de 1 quarto dele e alugava o resto no Airbnb. O quarto de empregada é um luxo rsrsrs.
      Com um bebê pequeno em casa não me animo muito a fazer isso, mas uns 10 anos atrás ia fazer fato!
      Abs!

    • sempresabado

      Victor me lembrei de uma coisa. Durante a minha época de faculdade, muito tempo atrás (rs), quando nao havia Airbnb, eu alugava o apto de uns tios meus de três quartos e sublocava outros dois para estudantes de intercâmbio da faculdade. Como elas tinham renda em moeda forte, podiam pagar um prêmio para morar em um apto sem burocracias (fiador, deposito, contratação de internet) e bem decorado. Isso fez com que eu pudesse me manter fazendo faculdade fora de casa sem onerar meus pais, pois o que elas pagavam era suficiente para o condomínio e minhas despesas correntes. Essa estratégia é de fato muito boa!

  • ABM

    Estou gostando bastante do blog! E que legal será esta serie sobre imóveis! Você pensa em produzir algo sobre aluguel por temporada? Nao alugar um quarto em casa, mas um imovel dedicado a esse fim. Tenho buscado relatos de quem já trabalha com isso no Brasil, mas nao achei nada mais autoral. Apenas sites gringos e no brasil apenas de empresas que oferecem algum serviço. O aluguel por temporada nao é renda passiva, mas é um negócio que tem certa flexibilidade, nao demanda tantas horas e pode dar um bom retorno sobre o investimento. Já comprei o terreno onde pretendo construir. E agora estou na fase de planejar o imovel e estudar o mercado local mais a fundo. Enfim, seria ótimo encontrar referências brasileiras de quem já está com a mão na massa.

    • sempresabado

      Olá ABM, fico feliz que esteja gostando. Gostei da sua sugestão sobre aluguel por temporada. Tenho contato com duas pessoas que fazem isso profissionalmente (investem e alugam por temporada) e já têm um portfolio considerável. Caso você tenha duvidas especificas mande para sempresabado2@gmail.com que peço uma entrevista com elas e levo suas duvidas.
      Abraço!

  • executivoinvestidor

    Estarei aguardando seus próximos posts! Eu tenho alguns imóveis de aluguel e não me arrependo! Hoje são eles que me garantem boa parte da renda passiva. Por se tratar de um investimento geralmente alto deve-se investir muito tempo buscando o imóvel ideal (região, prédio, vizinhança, etc). Isso é chave para garantir menor vacância e maior valorização ao longo do tempo.
    A maioria do meus Imoveis comprei com preços muito bons e em regiões bem valorizadas e procuradas.
    Abraço!

    Executivo Investidor
    http://www.executivoinvestidor.com

    • sempresabado

      Próximo post quinta!
      Concordo 100% com você, pra comprar um imóvel tem que ter muito estudo, muito mesmo. O preço de compra faz tanta, mas tanta diferença nas contas de rentabilidade que dá para aplicar aquele mantra do Buffet sem medo “só compre esta ação se você estiver confortável com a bolsa fechada por 10 anos sem que você possa vende-la.”
      abs!

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