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Virando a mesa no compra x aluguel com o FGTS

Semana passada falei sobre as razões que fazem o FGTS ser o pior investimento do mundo se ficar parado. Se você consegue usá-lo para comprar um imóvel esse dinheiro pode fazer muita diferença a seu favor. Consegui usá-lo em 2014 para comprar meu apartamento.

A ideia na época era me aproveitar de uma arbitragem: a economia já estava se desaquecendo, os imóveis já eram vendidos com desconto e o governo Dilma tinha mandado a Caixa Econômica Federal abrir as torneiras do crédito imobiliários para dar uma ajuda no ano eleitoral. Os juros do meu financiamento eram de 8% + TR enquanto o Banco Central subia a Selic, que estava a 11%.  A inflação em 2014 rodava a 6.5% com cara de que ia muito mais longe. Em 2014 finalmente saquei meu FGTS e dei ele de entrada para realizar o sonho da casa própria!

A arbitragem econômica

Eu estava me comprometendo a pagar 8% ao ano + TR por 30 anos para a CEF ao invés de comprar a vista. Na época meu dinheiro estava rendendo 11% ao ano. Fazendo uma conta de padeiro, eu estava ganhando 2% ano ano  (11% – 8% -1% que era o valor da TR) para usar o dinheiro da CEF e deixar o meu no banco. Em 2016 a Selic chegou a 14,25% e a TR a 2%, e eu estava ganhando 14% – 8% – 2% = 4% ao ano. Essa mágica só foi possível porque os juros do crédito imobiliário são subsidiados com recursos da poupança. Ou seja, para eu pagar menos que as taxas de mercado algum desavisado que tinha dinheiro na poupança estava recebendo menos do que as taxas de mercado. De 2014 a 2017 ganhei em média 300 reais por mês nisso. Não é nada de outro mundo, mas o maior ganho foi ter dinheiro em caixa para comprar meus apartamentos na Espanha entre 2014 e 2016, quando o mercado lá estava na lona.

Conclusão: ter dinheiro em caixa para quando as oportunidades aparecerem pode mudar sua vida. Usar o crédito de maneira esperta faz sentido! Comprei um apto usando R$ 0,00 de caixa.

A arbitragem no FGTS

Como expliquei no post anterior, o meu FGTS estava rendendo 3% ao ano. Ao usar o FGTS ao invés do meu dinheiro eu ganhava o CDI e abria mão de 3%. Isso me rendeu em média 9% ao ano no valor que tinha no FGTS. (12% de Selic vs 3% no FGTS)

Conclusão: ache bom uso para o seu FGTS antes que algum político inspirado o faça!

O fim da história

Como bem sabemos agora os juros estão nas mínimas históricas. O que fiz foi usar o fluxo de caixa dos meus apartamentos na Espanha para ir amortizando e diminuindo minha dívida. Agora não faz mais sentido dever a 8% se meu dinheiro está rendendo 6%. A cada dois anos usei o FGTS e amortizei mais do saldo devedor (2016 e 2018). Agora que não sou mais CLT e não tenho FGTS resolvi colocar o apto a venda e morar de aluguel! No total entre FGTS e recursos próprios amortizamos cerca de 220 mil da dívida.

O grande erro

Para saber se a compra do apartmento valeu a pena resolvi colocar na ponta do lápis cada despesa (reforma e amortizações da dívida) e comparar como teria sido se tivesse o dinheiro no CDI. A conclusão foi que a reforma quase acabou com toda a engenharia econômica que consegui com a compra! O dinheiro que “empatamos” na obra em 2014 seriam incríveis 324 mil reais hoje.

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Vejam as contas:

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O fato de ter desbloqueado meu FGTS e aplicado ele a meu favor fez com que a compra do meu apartamento e a reforma megalomaníaca ainda tenham fechado 87 mil no azul. Sem o FGTS e usando capital próprio eu teria ficado quase 100 mil abaixo do que poderia ter ganho no CDI. Corroborando o que posts do AA40 e do Vida Rica falam sobre comprar imóveis.

A grande mágica foi ter transformado meu FGTS que rodava a 3% em CDI que rodou a 11% nos últimos 4 anos!

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As amortizações que fiz ao longo do tempo não foram o grande vilão dessa conta. Elas foram feitas em momentos oportunos e o custo do CDI delas foi caindo à medida que a Selic foi caindo junto, ou seja, fazia sentido amortizar.

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Eu já tinha essa sensação com o Sr. Muquirano, mas hoje ficou 100% claro que nós perdemos completamente a linha na reforma! A reforma e não a compra do apartamento foi o nosso maior erro.

A Elsa me mostrou  um podcast hoje da Martinis & Your Money e a mulher do podcast literalmente quebrou por causa da compra de uma casa mais cara do que ela poderia pagar. Ela acabou com 250,000 dolares nas contas de aposentadoria e fez 45,000 dolares de dívida no cartão de crédito antes de tomar a decisão de vender sua casa. Ou seja, fica a dica. Seja esperto com a compra de um imóvel. Lembre-se que ele é uma decisão de consumo e não um investimento!

8 Comentários

  • Executivo Investidor

    Excelente post!! Eu comprei 3 imoveis meus utilizando o FGTS meu e da Sra Executiva. Dando entrada e amortizando a cada 2 anos! O fato de ser transferido com frequência me possibilitou a nunca ficar sem utilizar o FGTS. Hoje os imóveis me geram boa parte de minha renda passiva, além de terem valorizado significativamente.
    Gostaria de saber mais sobre sua experiência com Imoveis na Espanha! Poderia fazer um post? Seria bem interessante.
    Abraço!

    Executivo Investidor
    http://www.executivoinvestidor.com

    • sempresabado

      Olá EI! Que sorte isso de ser transferido! É um jeito perfeito de conseguir ir usando o fgts em diferentes imóveis. Parabéns por ter construído renda passiva fazendo uso do fgts. É um jeito bem esperto de rentabilizar um dinheiro que é seu.
      Abs
      Muquirana
      P.S Desculpe a demora em responder. Ainda estou me achando no site novo!

  • ABM

    Bem interessante sua análise, especialmente pela conclusão em relação à reforma. Nós compramos nosso imóvel residencial em 2010. Havia muitos fatores pessoais e profissionais que indicavam que ficaríamos muitos anos neste imóvel. Por isso ficamos meio animados em reformar. Conversamos com dois arquitetos amigos nossos que nos desencorajam completamente. O argumento do primeiro é que havia muita demanda no momento, logo a mão de obra escassa e o pessoal meio esnobe, aproveitando a onda para cobrar caro e faturar. O outro que era arquiteto investidor, explicou que seria um gasto de consumo e que não recuperaríamos. Optamos por fazer ajustes cosméticos e sequer trocamos móveis. Acho que essas despesas engoliriam parte significativa do nosso ganho de capital. Resultado é que nossa vida deu uma reviravolta e tivemos que mudar após três anos. Com a mentalidade que tenho hoje, teria comprado um apartamento menor. Quero trocar esse imóvel, pois ele não tem o perfil que eu prefiro para locação. O administrador com quem trabalhamos nos recomendou aguardar um pouco mais para vender.

    • sempresabado

      Olá ABM! Parabéns pela escolha consciente de não perder a linha na reforma. Ainda bem que vc conversou com arquitetos conscientes. O Sr Muquirano gostava muito de um arquiteto que contratamos, mas digamos que economizar dinheiro não estava nas prioridades dele. Enfim, lição aprendida.
      Acho que esperando até o ano que vem da pra vender melhor o apto mesmo. Parece que está começando a aquecer de novo.
      Obrigada pela visita.
      Abs muquirana
      P.S Desculpa a demora em responder. Ainda estou me achando no site novo!

  • Elsa

    Fiquei com vontade te refazer as contas pro meu financiamento também! Rs
No meu caso eu acho que valeu a pena porque consegui antecipar uma parte da minha herança com a compra do imóvel.
Mas realmente o FGTS faz muita diferença. Eu uso o meu todo ano pra ajudar a pagar a parcela. Hj ele paga 44% do meu juros com o financiamento. É isso que me deixa tranquila, porque no fundo estou pagando um juros bem menor considerando o uso desse FGTS. No momento que eu deixar de ter o FGTS vou precisar refazer as contas…
Ainda assim, nesse cabo de guerra entre ter imóvel ou não, quitar o financiamento ou não, pra mim fico um pouco mais tranquila com a aquisição de imóvel pq não deixa de ser uma diversificação de patrimônio (no meu caso, o imóvel é pequeno em uma região boa, então a liquidez é relativamente alta) e fico tranquila com o financiamento pq mantém meu caixa elevado e mantenho essa porta aberta pra retirar meus FGTS todo ano.
Vou fazer as contas direito e te falo! Ou melhor, posto aqui! Rs
Elsa

    • sempresabado

      Boa Elsinha! Vc já reparou que os FIRE americanos qdo quitam os imóveis jogam o custo de moradia pra 0,00? Ninguém computa o owner’s equivalent rent ou o custo de oportunidade dos imóveis. Ele simplesmente focam no fluxo de caixa 0. Por isso q o MMM e outros fire gastam tão pouco, pq moradia eh um gasto relevante.
      Estou esperando suas contas!!
      Bjs

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